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" 太原商铺投资进入活跃期

2012年的楼市调控政策持续收紧,有效的遏制了住宅市场高扬的房价,在后调控时代,不管是开发商还是投资者的投资中心逐渐从以前的住宅市场,向商业地产市场转移。在这样的背景下,本来就很专业的商业地产投资,究竟蕴含着怎样的机遇,投资商用物业必须注意哪些因素?值此"银十"投资季,搜房网特推出太原商业地产投资攻略,助力广大投资者的投资之旅。
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锦囊一:掌握租金水平及未来走势
商铺的价值来源于租金水平,投资者需要对目标商铺现在及未来几年的租金水平有所了解,再计算其现在的咨询电话是否合理。对于一些地段优势明显,但单位售价高,面积又较大的商铺,投资者还需要分析今后拟引进的行业预测租金水平。
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锦囊三:注重长线收益
投资者在考虑出租时,不能只从租金的角度选择租客,而是应该对租客的行业、资质、背景及其履约能力进行考量,尽量选择一些“优质”租客,以获得一个长期的有保证的租约。

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锦囊五:谨慎对待“包租”
出售商场产权,保证投资者年回报率是近年来比较流行的方式。选择此类商铺,投资者应该倍加关心发展商的背景以及商场经营管理公司的资质,同时也要做好承担风险的心理准备。
锦囊二:慎选换手率较高的商铺
老的经营者承受不了的高租金,新的承租者也将面临着很严峻的挑战; 一旦出现无人接盘的局面,商铺咨询电话必然下跌,下跌的趋势容易引起投资者观望的心理,商铺的持续空置会给投资者带来难以弥补的损失。
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锦囊四:适用性强
即使投资者自己不经营商铺,也需从经营者的角度考虑一下,这商铺适合做什么?统计显示,在北京、上海、深圳等大城市,餐饮是居住房和私车之后的第三类大宗消费,所以投资商铺有必要首先考虑经营餐饮的需求:如较宽敞的空间,可放下多张台面;至少16立方米的燃气容量,开火锅城则需要更多;良好的排污、排风系统等。
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锦囊六:关注市政规划
商铺对于环境特别“敏感”,投资者必须对该商铺未来的环境有深入的了解,以保证商铺本身的价值提升。
注重长期回报 投资写字楼要做三方面功课
一是等级选择关
投资写字楼要注意两大风险,即等级风险和区域风险。写字楼市场根据物业标准和区域特征等因素还可进一步细分。客户在选择的时候会按照自己的要求对符合条件的写字楼作全方位综合的评估,包括地段、通勤、运营成本以及写字楼本身的配套、物业等方面的软硬指标。这就造成了写字楼市场的供需都有等级差别。不同等级的写字楼会与不同产业的不同企业相匹配。另外,同等级的写字楼也要和周边区域的发展和定位相匹配。因此,对投资者来说,要规避写字楼市场的风险,就要在投资之初就充分了解客户的需求,地块的区域特征,再结合这些因素,选准等级;对于中小投资者,经历了住宅市场的调整时期,更需要用理性的观念来看待市场机遇。毕竟任何市场的非理性盈利都是高风险的,即使在短时间内其投资回报率能达到理想的水平,但是却不一定能持久。
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二是选址关
选址是一门学问,这在投资写字楼过程中必不可少。有业内人士认为,如果用此前投资住宅商品房的方法套用在写字楼投资上,将有可能让投资者处于被动境地。前一段时间,住宅商品房咨询电话普涨,投资者只要任意购进一套物业,过不了多久就会获得回报。但是写字楼投资却并不是主要依赖房价本身上涨来获利的,所以这种属性决定了写字楼投资跟商铺投资有些相像。专家建议投资者可以选择在交通状况比较理想,同时又靠近商业区的地段进行投资。因为这类地区的写字楼会依赖成熟的配套而迅速被市场接受,同时,又可为日后获得稳定的回报打下良好基础。
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三是挑选投资品种关
写字楼投资并非捡到篮子里都是菜,对于一些物业来说,也许看上去很美,但不一定适合投资。比如一些商住两用楼,虽然可商用也可居住,但也正是这种定位含混的缘故,导致这种物业在租赁市场的表现并不理想。而对于一些定位比较清晰、前景不错的写字楼,当然不要错过机会。四是挑选物业管理公司关。如果物业管理公司挑选得当,这能够为投资者省去不少麻烦。建议投资者在选择写字楼时,一定要对物业管理公司也进行考察。因为在此后很长一段时间内,投资者要接受这家公司的服务,同时租赁房也要接受他们的服务,如果其管理不到位,将会影响到投资者的收益。
投资写字楼 了解写字楼各类型

甲级写字楼
甲级写字楼,是写字楼之中,一般最好级数的写字楼。甲级是办公室空间中的顶级,再加增值的称为智能办公室。 甲级写字楼的内涵,包括有如下元素 :位于中心商业区CBD内;有完善的中央空调充足数量及合理分布的升降机和电梯服务;甲级专业物业管理;楼层间格等恰当;楼底净高在2.8米;每层建筑面积最少1千平方米;有零烦恼的停车场。“有些写字楼在宣传时号称甲级写字楼,但真正交付使用时却标明为乙级。”写字楼广告刻意拔高项目级别的情况很普遍。

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独栋办公产品
独栋办公产品,尤其是园区内的 企业独栋办公产品 由于产品涉及、园区政策等多种因素,发展潜力被看好。相比于集约式写字楼,独栋办公拥有独立的冠名权、独立的大堂、独立的电梯甚至独立的员工餐厅、员工会所等个性化空间。因为这些个性化空间的存在,使得企业在企业文化、企业品牌、企业形象展示以及企业宣传推广方面,更容易贯彻到方方面面。独栋办公,从建筑开始,便营造了一个“企业文化场”。
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产业园区
产业园区是相关文化创意设计方面的企业积聚的载体,这种相互接驳的企业集群,构成立体的多重交织的产业链环,对提高创新能力和经济效益都具有实际意义。产业园区能够有效地创造聚集力,通过共享资源的、克服外部负效应,带动关联产业的发展,从而有效地推动产业集群的形成。要在较短的时间里领跑全国,就必须打造出若干符合市场规律的、完整的创意产业链,并围绕产业链培育出一批富有竞争力的 创意产业集群 。
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